Os condomínios, comumente, não registram os atos institucionais no Registro Geral de Imóveis, o que provoca dúvidas nos moradores e proprietários das unidades.
Se a convenção não estiver registrada na matrícula imobiliária, terá eficácia somente perante os condôminos, mesmo perante aqueles que não participaram da elaboração de condomínio.
Importante ressaltar que a convenção de condomínio e o regimento interno não dependem de registro no cartório competente para ter validade. Contudo, o registro garante eficácia contra terceiros e possibilita, inclusive, cobrança de multas a não condôminos.
Ex.: Joaquim mora no Condomínio Alfa e convida Manoel para seu apartamento. Manoel pula na piscina às 23h, conduta vedada pelas normas condominiais. Se a convenção estiver registrada, o condomínio pode aplicar multa a Manoel, pela eficácia perante terceiros. Se a convenção não estiver registrada, o condomínio só poderá aplicar multa a Joaquim.
Salienta-se que a aplicação de multa diz respeito ao descumprimento de norma condominial, oriunda da convenção ou do regimento interno.
Por sua vez, a pretensão indenizatória se refere ao ressarcimento por um dano causado. Sendo assim, para reparação de prejuízos causados por terceiro, é indiferente o fato de a convenção estar ou não registrada no cartório.
Ex.: Joaquim mora no Condomínio Alfa e convida Manoel para sua casa. Manoel quebra um espelho da recepção (área comum). O dano deve ser cobrado do causador (Manoel), pois o pleito indenizatório é direcionado a quem causou o dano, independentemente da convenção de condomínio.
Antes de elaborar contratos dessa natureza, procure um advogado especialista em direito imobiliário.