É muito comum o cliente se apresentar como proprietário de um imóvel com a célebre frase: “Doutor, o apartamento é meu! Olha aqui a cópia da promessa de compra e venda e os comprovantes de pagamento”.
Para dissabor do adquirente, o fato de ter assinado uma promessa de compra e venda e ter quitado todas as parcelas não lhe transfere a propriedade imobiliária.
Compreender que uma promessa de compra e venda (contrato preliminar) não é capaz de alterar o titular da propriedade parece simples, mas a maior surpresa é quando o comprador descobre que a escritura pública de compra e venda, regularmente lavrada em Cartório de Notas, não lhe confere o status de proprietário.
Embora o documento goze de fé pública, haja vista ter sido chancelado por um tabelião, salienta-se que a escritura de compra e venda é sim um título aquisitivo, mas ela só transfere a propriedade após ser registrada na matrícula do imóvel.
Pelo princípio da inscrição, a constituição do direito de propriedade exige o registro da escritura de compra e venda. Há algumas exceções, que não serão abordadas neste artigo. Por ora, deve-se ter em mente a seguinte premissa: quem registra primeiro se torna proprietário.
Para concluir esta breve exposição, traz-se um exemplo bastante elucidativo sobre os riscos da falta de diligência pelo comprador.
- O caso da dupla e venda:
Ex.: Em julho de 2024, Eduardo celebra, no Cartório de Notas, escritura pública de compra e venda com Maria, a qual não leva o título a registro. Em agosto, Eduardo celebra nova e compra e venda, por escritura pública, com José. Quando José obteve acesso à matrícula do imóvel, não havia qualquer informação sobre a venda para Maria, porque ela não registrou nada. José, então, leva o título a registro e se torna proprietário. Maria não pode alegar que sua escritura pública foi lavrada em primeiro lugar, porque ela não levou a registro. Nesse caso, o proprietário será José.
Antes de elaborar contratos dessa natureza, procure um advogado especialista em direito imobiliário.