- O que é direito à renovatória?
Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário tem direito à ação renovatória, a fim de prolongar o contrato por igual prazo, desde que que observados, simultaneamente, os seguintes requisitos: (i) locação comercial tenha sido celebrada por escrito e com prazo determinado; (ii) prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos seja de cinco anos; (iii) exploração do mesmo ramo, pelo locatário, durante período mínimo e ininterrupto de três anos.
O objetivo da ação renovatória é proteger o fundo de comércio, bem muito importante para o empresário, que consiste no conjunto de relações jurídicas e de bens que servem para exploração da atividade empresarial, incluindo a clientela.
Salienta-se que a ação renovatória deve ser proposta entre um ano antes da data do término do contrato a seis meses. Sendo assim, caso a locação se encerre em 01.01.2025, a ação deve ser ajuizada entre 01.01.2024 e 01.07.2024.
- Quais os riscos da prorrogação do contrato por prazo indeterminado?
É muito comum, na locação comercial, o empresário deixar o contrato se estender por prazo indeterminado, com base na confiança entre as partes.
Contudo, nesse contexto, o risco ao inquilino é imensurável. Estando a locação comercial prorrogada por prazo indeterminado, significa que o empresário não exerceu seu direito à renovatória, de modo que o locador pode encerrar o contrato a seu próprio critério, com lastro na Lei 8.245/91.
Nesse cenário de acentuada vulnerabilidade, após notificação do locador, o locatário terá prazo de trinta dias para desocupar o imóvel.